成年子女房产父母抵押合同是否有效?

  一、问题的提出
  当前,父母出于各种考虑将房产登记在未成年子女名下的情况日益增多,未成年人通过继承、赠与等方式取得房产的情况激增。伴随着父母生产经营的需要,实践中出现大量父母以其未成年子女名下房产设定抵押的现象。
  根据《民法通则》第18条第1款和《民法总则》第35条第1款规定,监护人除为维护被监护人利益外,不得处分(处理)被监护人的财产。
  父母以未成年子女名下房产设定抵押,是否符合“被监护人利益”?该抵押行为是否有效?
  二、判例
  对上述问题,最高人民法院的相关判例结论不一,立场摇摆不定,列述如下:
  1.父母抵押未成年子女名下房产不属于为子女奖励、赠与、报酬等受益行为,属无权代理,抵押合同效力有待子女成年后追认。
  朱某1、南京华能南方实业开发股份有限公司买卖合同纠纷申请再审案((2016)最高法民申2472号)(简称“朱某1案”),朱某1系朱某2、朱某3的被监护人,抵押物房屋登记在朱某1、朱某2和朱某3的名下,系家庭共同财产。
  朱某2和朱某3为保证钢材买卖合同及货款支付协议的履行,将房屋抵押,此时朱某1尚未成年。朱某1成年后,对抵押行为不予追认,诉请法院认定抵押合同无效。
  最高法院裁定认为,根据《民法通则》第18条,监护人应当履行监护职责,除为被监护人的利益外,不得处理被监护人的财产。朱某2、朱某3为保证公司生产经营,代替朱某1设定抵押,增加了朱某1的财产被处置的风险,该行为不属于为朱某1接受奖励、赠与、报酬等受益行为,属于无权处分。现朱某1已经成年,明确表示对抵押行为不予追认,故应认定房地产抵押合同为无效合同。
  2.未成年人签订房产抵押合同不违反法律的禁止性规定,经法定代理人追认后抵押合同有效。
  杨育霖、鞍山银行股份有限公司等金融借款合同纠纷申请再审案((2016)最高法民申900号)(简称“杨育霖案”),限制行为能力人杨育霖、监护人沈丽娟、杨传祥与鞍山银行签订《最高额抵押合同》,就杨玉林自有房产签订抵押合同。
  杨育霖认为其抵押自有房产超越了法律规定“限制行为能力人可以进行与其年龄、智力相适应的民事活动”的范围,诉请法院认定抵押合同无效。
  最高法认为,我国现行法律对抵押人的身份并无限制,尽管杨育霖签订《最高额抵押合同》时系限制民事行为能力人,但其签字行为并不违反法律的禁止性规定。根据《合同法》第四十七条,限制民事行为能力人订立的合同,经法定代理人追认后该合同有效。案涉《最高额抵押合同》的订立得到了限制行为能力人的法定代理人的认可,应认定抵押合同有效。
  3.《民法通则》第18条第1款为管理性强制规定,即使抵押合同可能损害未成年人利益,也不能因该条款否定抵押合同效力。
  陈某1、华夏银行股份有限公司常熟支行金融借款合同纠纷申请再审((2017)最高法民申4061号)(简称“陈某1案”),案涉抵押合同订立时,陈某1系未成年人,该合同系由其法定代理人陈某2代为签署。其法定代理人陈某2以陈某1的房产为天铭公司的债务提供抵押担保的行为,损害了陈某1的利益,应属无效。
  最高法认为,陈某1之父陈某2以监护人身份代陈某1订立抵押合同并不违反法律禁止性规定,陈某1父母以该房产作为公司融资抵押担保,收益亦属于陈某1父母所有,故不能当然认定该抵押担保行为损害陈某1利益。并且,《民法通则》第十八条第三款规定,监护人不履行监护职责或者侵害被监护人的合法权益的,应当承担责任。即便监护人陈某2订立抵押合同的行为损害了陈某1的利益,法律也仅规定由监护人来承担相应责任,而非由此否定抵押合同效力并由合同相对人承担责任。
  4.父母抵押未成年子女名下房产属无权代理,但抵押合同的相对人有善意取得的可能。
  最高人民法院关于中国信达资产管理公司福州办事处与张景宗、雷珊珊、张填填、厦门正丰源保税有限公司借款合同纠纷一案请示的复函(简称“张填填案”),购房合同书上的买方是张景宗和张填填的名字,而张景宗是张填填的法定监护人,张填填是未成年人,保税区建行与张景宗就房屋抵押签订了抵押合同。
  最高法复函认为,张填填是未成年人,无法向其征询意见,所以保税区建行有理由相信张景宗具有对该房屋的处分权,因而与其签订了抵押合同,并依法办理了抵押登记,这充分表明,保税区建行尽到了注意义务,是没有过错的,因而是善意的,依法确认抵押合同的效力。
  上述四案总结下表:
  案件名称
  裁判结论
  裁判理由
  裁判时间
  朱某1案
  抵押合同无效
  父母抵押未成年子女名下房产,不属于为子女奖励、赠与、报酬等受益行为,属于无权代理,子女成年后拒绝追认合同无效。
  2016.12.16
  杨育霖案
  抵押合同有效
  未成年人签订房产抵押合同不违反法律的禁止性规定,经法定代理人追认后抵押合同有效。
  2016.5.23
  陈某1案
  抵押合同有效
  《民法通则》第18条第1款为管理性强制规定,即使抵押合同可能损害未成年人利益,也不能因该条款否定抵押合同效力。
  2017.10.30
  张填填
  抵押合同有效
  父母抵押未成年子女名下房产属无权代理,但抵押合同的相对人可善意取得抵押权。
  2002.2.8
  三、评释
  (一)无权代理说:“被监护人利益”不等同于“纯获利益”
  张填填案中,最高法院一方面认为张填填父母无权代理子女房产,一方面又认为抵押合同相对人善意取得抵押权,最高院如此复函,其本意是在调和未成年人财产利益与交易安全。但是,抵押合同的相对人真的能够成立善意取得吗?
  根据《物权法》第185条,设立抵押权,应当订立抵押合同,抵押合同应当包括抵押财产的所有权归属。在父母抵押未成年子女房产的情形下,抵押合同相对方在签订抵押合同,办理抵押登记时,应明确知晓该房山属未成年子女所有,难以认定抵押合同相对方对抵押物房产的归属存在善意。
  所以只能退而求其次,考量抵押合同相对人是否善意信赖父母抵押未成年子女房产符合“被监护人利益”,但“被监护人利益”概念尚不明晰,无法作为相对人是否善意的标准。
  四、结语
  最高法院在父母以未成年子女名下房产设定抵押是否有效的问题上作出了截然相反的判例,可见其在保护未成年人财产利益和维护交易安全上的抉择上摇摆不定。
  本文认为,《民法通则》第18条第1款和《民法总则》第35条第1款的“被监护人利益”不应当仅限于“纯获利益”,宜作出更宽泛的解释;该条款亦非效力性强制规定,不能因抵押损害未成年子女财产就认定抵押合同无效。从交易安全的角度,肯定抵押合同有效即可维护抵押合同相对人利益,无需通过善意取达成此目的。
上一篇:涉毒典型案例
下一篇:《外商投资法》最新解读永盛信誉法律资讯

网友回应

欢迎扫描关注我们的微信公众平台!

欢迎扫描关注我们的微信公众平台!